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会计做账技巧

土地出让金返还企业怎样作税务处理?
2015-03-25 05:25:57
 
问题:某房地产开发企业通过“招拍挂”购入土地100亩,与国土部门签订的出让合同价格为10000万元,企业已缴纳10000万元。协议约定,在土地出让金入库后,以财政支持的方式,给予乙方的关联企业丙补助3000万元,用于丙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴,那么如何作税务处理?
 
答:《营业税暂行条例实施细则》第3条规定:“条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产,指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。前款所称有偿,指取得货币、货物或者其他经济利益。”
 
本案例中,房地产企业(乙方)未取得收入,也未直接获得经济利益,不征收企业所得税。丙企业取得政府奖励或财政补贴3000万元,是否属于不征税收入问题,要进行判定:
 
根据《财政部 国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》(财税〔2008〕151号)规定,对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金,准予作为不征税收入,在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。
 
《财政部 国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》(财税〔2011〕70号)对此进一步明确,企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金,凡同时符合以下条件的,可以作为不征税收入,在计算应纳税所得额时从收入总额中减除:①企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件;②财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求;③企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。
 
本案例中,丙企业取得的3000万元,属于财税〔2011〕70号文件所称不征税收入对应的财政性资金范畴。如符合财税〔2011〕70号文件的3个条件,应作为不征税收入处理。但根据《企业所得税实施条例》第28条的规定,上述不征税收入用于支出所形成的费用,不得在计算应纳税所得额时扣除;用于支出所形成的资产,其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。如不符合财税〔2011〕70号文件的3个条件,则不属于不征税的财政性资金,应当作为收入,计算缴纳企业所得税。
 
房地产企业(乙方)企业在实际交纳土地出让金10000万元后,全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费中。根据《土地增值税暂行条例》第2条规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人。《土地增值税暂行条例实施细则》第2条规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。乙方企业未取得返还款,土地增值税清算时,不计收入,也不冲减开发成本。丙企业取得的政府奖励3000万元,但未发生出售或者其他方式有偿转让房地产的行为,因此,不应征收土地增值税。此收入也不应计算为土地增值税的清算收入。
 
企业缴纳的土地出让金10000万元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费中。
 
丙企业取得3000万元政府奖励或财政补贴,收到奖励或补贴款时
 
借:银行存款 30000000
  贷:营业外收入 30000000

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